📌 전세권도 기준권리가 될 수 있나요?
공매나 경매 권리분석에서 자주 등장하는 질문입니다.
> “전세권은 물권인데 왜 기준권리가 안 되죠?”
> “어떤 조건일 때만 기준권리가 되나요?”
정답은, 조건에 따라 다릅니다.
✅ 전세권이 기준권리가 되려면?
다음 3가지 조건을 모두 충족해야 합니다:
1. 전세권이 부동산 전체에 설정되어 있어야 함
→ 일부 구분 호수에만 설정된 전세권은 불인정
2. 전세권자가 임의경매를 직접 신청했을 것
→ 소유자나 제3자의 신청이 아닌, 전세권자의 권리 실행이어야 함
3. 전세권의 권리로 배당요구를 했을 것**
→ 확정일자 기준으로 한 배당요구는 ‘임차인 자격’이므로 기준권리 불인정
⚠️ 전세권자가 강제경매를 신청한 경우?
→ 기준권리 인정되지 않습니다.
왜냐하면 이는 전세보증금이 아닌
다른 채권(예: 지급명령, 소송판결 등)으로 집행한 것이기 때문입니다.
이 경우, 전세권은 인수 대상 권리로 남게 됩니다.**
✅ 배당요구 기준이 확정일자라면?
→ 전세권 등기자라 하더라도 기준권리 X
→ 단지 우선변제권 행사만 가능
→ 소멸되지 않는 전세권으로 남게 됨
💡 결론 요약
| 조건 | 기준권리 가능 여부 |
|-------------------------------|----------------------------|
| 전세권 전부 설정 + 임의경매 신청 + 전세권으로 배당요구 | ✅ 가능 |
| 전세권 일부 설정 / 강제경매 신청 / 확정일자 배당요구 | ❌ 불가 |
📌 전세권의 기준권리 여부는
👉 [공매아재아카데미 카페](https://cafe.naver.com/gongmaeajae)에서
사례와 등기부 캡처를 함께 보면 명확하게 이해됩니다.
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