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필자도 처음엔 경매였습니다.
1990년이었습니다. 그때는 온비드도 없었고, 공매라는 단어 자체가 대중에게 생소하던 시절이었습니다.
필자도 여느 투자자들처럼 법원 경매 공고문을 들고 법원 앞을 서성거렸습니다. 입찰봉투를 직접 손으로 써서 제출하던 시대였습니다.
그런데 법원 경매를 하면 할수록 낙찰 받기가 어렵다는 생각이 들었습니다.
좋은 물건엔 사람이 너무 몰렸습니다. 입찰가가 치솟았습니다.
애써 분석해놓은 물건을 남에게 빼앗기는 일이 반복됐습니다. 낙찰받아도 수익이 얼마 남지 않는 경우도 있었습니다.
남들이 다 아는 시장에서 남들보다 잘하기가 생각보다 훨씬 어려웠습니다. 그렇게 10년 세월을 보냈습니다.
그때 공매를 만났습니다.
그리고 2년 후 캠코 온비드 공매, 온라인 경매 공매 시대가 활짝 열렸습니다. 경매 시장에 새로운 바람이 불어오던 그때가 생각하면 아직도 짜릿합니다.
■ 나는 경매법정 갈 시간에 사무실에서 입찰한다
2002년 처음 온비드를 접했을 때의 충격을 지금도 기억합니다.
컴퓨터 앞에 앉아서 입찰을 넣을 수 있다는 사실 자체가 신기했습니다. 법원에 직접 가서 줄 서지 않아도 됩니다. 입찰 당일 휴가를 낼 필요가 없습니다. 직장인이라도, 바쁜 사람이라도 할 수 있는 구조였습니다.
그리고 결정적으로, 사람이 적었습니다.
당시 법원 경매 인기 물건에는 수십 명이 몰렸지만 온비드 공매는 혼자 들어가는 경우도 적지 않았습니다. 같은 시세, 같은 권리 상태의 물건이라도 공매 쪽이 훨씬 낮은 가격에 낙찰됐습니다.
이게 기회라는 걸 직감적으로 알았습니다.
■ 경매 vs 공매, 실제로 무엇이 다른가
공매가 경매보다 좋은 이유를 설명하기 전에 한 가지 먼저 짚어두겠습니다.
공매가 경매보다 무조건 쉽거나 무조건 낫다는 뜻이 아닙니다. 구조가 다르고, 분석 방법이 다르고, 물건의 성격이 다릅니다. 필자가 공매를 권하는 이유는 딱 하나입니다. 같은 실력이라면 경쟁이 적은 시장에서 더 많이 남는다는 겁니다.
경매는 법원이 진행합니다. 채무자의 재산을 강제로 처분하는 절차입니다. 정보 접근성이 높습니다. 그 말은 경쟁자도 많다는 뜻입니다.
공매는 다릅니다. 세금 체납으로 압류된 재산, 신탁사가 매각하는 신탁공매, 파산관재인이 처분하는 파산공매. 온비드 플랫폼에서 입찰이 진행되지만 경매에 비해 아직도 모르는 사람이 훨씬 많습니다. 이 간극이 기회입니다.
→ 공매 처음이라 막막하신 분
■ 공매에만 있는 수의계약
공매엔 경매에 없는 것이 하나 더 있습니다. 수의계약입니다.
두 번 이상 유찰된 물건은 경쟁 입찰 없이 선착순으로 매입할 수 있습니다. 아무도 안 사겠다고 손을 놓은 물건을 유찰 최저가로, 혼자, 조용히 가져올 수 있습니다. 필자가 이 방법으로 남들 모르게 낙찰받은 물건이 한두 개가 아닙니다.
이게 가능한 이유는 하나입니다. 아직도 모르는 사람이 많기 때문입니다.
■ 초보자가 시작하는 순서
필자가 강의에서 항상 권하는 순서가 있습니다.
① 온비드 회원가입 (무료)
② 물건 검색을 반복하며 눈 키우기
③ 관심 물건 등기부등본 직접 떼어보기
④ 수의계약 가능 물건 찾아보기
이 과정을 반복하다 보면 어느 날 갑자기 "이 물건, 들어가도 되겠다"는 판단이 서는 순간이 옵니다. 그게 진짜 시작입니다.
경매를 공부했다면 공매는 반은 이미 온 겁니다. 나머지 반은 온비드를 열고 직접 보면서 채우면 됩니다.
→ 온비드 가입부터 입찰까지
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■ 자주 묻는 질문 (FAQ)
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Q1. 공매와 경매, 초보자는 어느 쪽부터 시작해야 하나요?
A. 공매부터 시작하는 것을 권합니다. 경매는 정보 접근성이 높은 만큼 경쟁자도 많습니다. 공매는 아직 모르는 사람이 많아 같은 실력이라도 더 좋은 조건에 낙찰받을 가능성이 높습니다.
Q2. 공매는 경매보다 위험하지 않나요?
A. 위험도가 높은 게 아니라 구조가 다릅니다. 구조를 알고 들어가면 오히려 경쟁이 적어 유리합니다. 모르고 들어가면 위험하고, 알고 들어가면 기회입니다.
Q3. 수의계약이 뭔가요?
A. 공매 물건이 두 번 이상 유찰되면 경쟁 없이 선착순 매입할 수 있는 제도입니다. 온비드에서 "수의계약 가능" 필터로 검색하면 바로 확인 가능합니다.
Q4. 온비드 물건이 모두 같은 공매인가요?
A. 아닙니다. 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매가 섞여 있습니다. 법적 구조, 부가세 여부, 권리분석 방식이 완전히 다릅니다.
Q5. 직장인도 공매 투자가 가능한가요?
A. 온비드는 PC·스마트폰으로 입찰하므로 법원에 가지 않아도 됩니다. 직장인도 충분히 할 수 있는 구조입니다.
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작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
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